很多供房的朋友会发现,人行公布降息了,而利率变化的当月,还房贷月供金额并未下降,反而有一定幅度上浮。这是怎么回事儿?
原因有两点:
- 银行按揭贷款利息一般是按月计息的(表现为每月还款金额固定,不会受到大小月的影响),若按揭贷款的利率变化发生在两个还款日之间,则会分段按日计息,即上一还款日至利率变化日按照旧利息计算,利率变化日至下一还款日按照新的利息计算。例如:还款日是每月15日,而利率调整发生在8月31日,因8月是一个大月,较银行默认的计息天数30天多1天,因此按日计息就会多出一天的利息出来。
- 银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金。降息后总欠款减少,其中总本金是没变的,节省的是利息,因为大多数按揭贷款采用“等额本息”的形式,月供下降,其中利息部分下降更快,因此每期偿还的本金增加了(意味着更快的在归还本金),体现在利率变更的月份,偿还的本金是按整月增加了的,但节省的利息却很少(见上方分段计息,仅二段利息减少),因此月供反而增加了。
用简单易懂的话总结:执行利率下降的当天,银行会按贷款剩余本金、剩余期限、新利率重新计算后续的月供本金及利息,后期的月供每期本金会增加、利息会减少。执行新利率的第一个月,本金会按新计算出来的金额收取,利息按上述的分段按日计息金额收取,当利息减少不及本金增加时就会出现还款总额增加的情况。终果是这个月多还的是贷款本金、不是利息。遇到这种情况不用紧张,下个月月供就降下来啦!